這幾年中央跟地方政府都大力推動中高齡建築物進行外牆拉皮，除了改善房屋漏水、外觀問題，也透過公共區域的改善，提升居住環境品質。 在這之中，特別對於過去興建時比較沒有注意到無障礙的公寓部分，開始出現許多案例透過外牆拉皮的工程，順便規劃改善無障礙的工程，諸如：入口無障礙坡道、社區道路順平、加裝電梯這類的工程。

而這些比較老舊的公寓會有這樣的需求，主要也是這些房舍興建當時的時空背景，比較沒有重視無障礙的設計，因此在使用上有需多的問題。像是走道不夠寬 (柱拐杖、輪椅不易通行等問題)，而沒有電梯的公寓，又特別的對於行動不便人士帶來很大的不便。 也因此，我們可以看到政府在外牆拉皮補助的內容上，也加上了住宅無障礙的改善工程以及電梯的裝設補助。

但每個住宅改善整建，都需要相對因應的改變，再加裝電梯的部分，由於後續還需要很多長時間的維護，因此也就更需要有一套好的管理辦法，以確保電梯使用的安全。下面跟大家分享的這篇文章，就是在談公寓加裝電梯後，為什麼透過成立管委會的方式來強化電梯的維護管理。

中低樓層社區為什麼加裝電梯要成立公寓大廈管理組織？

本文作者：饒後樂老師（崔媽媽基金會於台北市／新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師）。
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※ 本文感謝 饒後樂 老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。

一般中低樓層之公寓居民通常沒有建立組織的概念，因為戶數少，也沒什麼共用設備設施需要維護，因此居民通常選擇切分義務代替建立組織來處理公共事務。

譬如某戶負責更換某一個樓梯間壞掉的燈泡，洗樓梯、洗水 塔每家出二、三百元；大門門鎖或馬達壞了看修多少錢大家一起攤。公共電費按貼在大門口的輪值表輪流支付。這種方式簡單、效率也高。

但只要多了電梯，就很難繼續維持原有的管理形態。電梯保養費用每月二、三千塊，如果還是輪流支付，那可能發生某戶在該輪到他之前剛好賣房子拍拍屁股走人；為了公平以及效率，大家不得不改推派代表按月收錢，轉變為組織運作形態 。因此當公寓透過都更整建加裝電梯，居民即應要有建立公寓大廈管理組織才能做好日後電梯管理維護的心理準備。

公寓大廈管理組織的作用還不僅於此，公寓大廈管理條例的功能在處理集合住宅居民之間的關係，當公寓居民決定加裝電梯時，就立即在居民間產生許多新的權力義務關係，需要以法律為基底進行處理。譬如，大家明明說好工程經費如何分攤，可是下次開會卻又有人提不同意見，好像每個人都可以隨時翻案。一段時間後，大家討論的內容已在打轉，卻沒人知道什麼時候可以做成結論。而且鄰居一碰面，通常就又會帶出新的話題，像何時開始收錢、由誰來收錢，如何和廠商簽約等等，許多陳年舊事也被翻出來，頂樓加蓋住戶是不是該提供些回饋、一樓把屬於大家的法定空地圍起來該如何如何….。

通常一個議題還沒講完，下個議題又被帶出來。於是主題開始擴散，討論變得無邊無際….。 解決這些問題的答案全在公寓大廈管理，一九九五年通過的公寓大廈管理條例就是解決公寓大廈問題的最好工具。當社區大樓居民依法成立公寓大廈管理組織，即受到法律的保障與行政機關的協助。

它可以有效維護公寓大廈的公共利益，以收錢來說，公寓大廈居民在面對管理委員會要求負擔一筆費用時經常表示：「別人都繳我就繳」。持這種態度的人只要超過二個，就註定把錢收齊這條路困難重重。

若缺乏法律在後面發揮嚇阻或制裁作用，單靠全體居民的善意配合實為緣木求魚。但公寓居民看的通常不是這一面，他們懂得「法律保障懂得法律的人」。因為自己不懂法律規定，再者生活上或多或少有些地方和法規不相對應。所以在處理公共事務時若引進法律，自己會居於弱勢。

因此他們排拒將自己與鄰居之間的關係「法制化」，他們不說：「我不懂法律」，而是說：「鄰居間何必講法律？」、「這樣會把事情搞得太複雜」。他們寧可相信人際關係，但吊詭的是，他們不願意把自己套入公寓大廈管理法律關係的原因其實又來自於對其他人的不信任。

居民的錯誤選擇會讓推動加裝電梯陷入泥沼、寸步難行，首先是所有事情都需得到全部人同意，因為沒人知道有人不同意時該怎麼辦！再者，已經同意過的事再翻案或到後面不配合大家也沒輒，因為彼此間毫無制約力量。事情進行到一半，有人指出某一個環結不合法，大家就只能聽他的，要不就前功盡棄。這些風險其實都可以靠公寓大廈管理法律關係加以避免或降低，法律在公寓大廈管理的作用除了對違反共同利益行為加以嚇阻或制裁，更重要的是法律能夠保障處理公共事務的公平性，降低居民彼此間的猜忌懷疑。

因此公寓加裝電梯過程最安全的方法就是貼近法規，成立公寓大廈管理組織。如果明明有工具卻不加以運用，那也難怪事倍功半，甚至於白忙一場了！