買房子要有買方經紀人比較保險!

 

最近跟很多朋友再討論買方經紀人(顧問)的這個問題,因為台灣目前這個觀念並不十分普遍,但有很多好處,我覺得有必要跟大家分享一下,
台灣從以前就都是一個仲介想辦法去開發,想辦法自己發傳單把物件銷售掉,這樣他就可以冒獨泡,拿全額佣收(6%),多麼誘人的金錢阿!
但是,他產生了很多不好的問題,甚至影響到很多人的居住品質,例如:一個經紀人對買賣方說著不同的鬼話,以希望趕快成交,很容易產生了一個不好的交易,為了交易而交易的案子,是非常常見的

委任一個 "買方經紀人"

買賣雙方的代理人其實都要努力為自己的一方爭取最大的權利,但目前的情形是,買方一定是知識弱勢(資訊不對稱)的那一方,目前的仲介都還是以服務屋主為主,很簡單的一個問題就是跟誰拿錢,誰就是老闆,在台灣你怎麼能相信一個對方的仲介呢?除非!你是一個身經百戰的買屋人士,那很顯然你省下這些錢,是必然的!

把時間花在對的地方吧!

仲介花很多時間在找屋主,因為目前從土地謄本上的資料都只是屋主的戶籍地地址,仲介要守株待兔的去找到屋主,個人認為這樣是非常浪費時間的,要賣房子的屋主為了讓物件快速銷售,應當廣納百川, 敲鑼打鼓的去釋放出訊息,遮遮掩掩的怎麼可能賣得掉房子?

我說要把時間花在對的地方,是指我們應當花時間挑選適合我們的房子,每一個買方都是相對弱勢的一方,要購買一間理想的房子,本來就應該花大量時間去看,而且還不是自己看,應當請一個有經驗的買方經紀人來服務你,專業的經紀人會給你房子專業的建議

傭金的比例
一件事情本來就可以有很多想法,如果按照台灣人喜歡自己來,精打細算的邏輯,買賣雙方都認為不用付任何仲介傭金,那麼很顯然的交易的總金額*6%,就是一個多的數字,理論上應當把他降低才對,

老外的思考邏輯就不一樣了,如果交易一定會產生6%仲介金額,那如何把他降低,很簡單,賣方自己勤勞點把訊息在各大網站公布出來(這件事真的不難XD),這樣買方經紀人就會看到,就會帶著買方來看你的房子,因為買方經紀人也只服務買方,因此,如果交易完成,買賣雙方總共只需要支付3%仲介佣收,這樣對大家都好,(注意到這點,台灣人可不這樣想,他會馬上繞過去找屋主簽銷售委託,希望拿到6%全額佣收),這完全就是一個人性,貪!好像沒有人會笨笨的認為各拿各的,只能3%

製造思維(賣方思維)

台灣目前的仲介,大致上的觀念還是開發為主,如果能在A級地段開發到A級物件,最好是專任約,這樣就可以躺著賺了!我個人覺得這樣的思維並沒有錯,只是時代在變,這樣的思維顯得太賣方思維,太製造思維導向了,我如果有個必殺產品就可以征服全世界了!
IPHONE 是一個強勢產品,但也是努力找出使用者的最佳體驗所發明出來的產品,因此,我認為從買方出發,幫助買方在市場上找到合適的房子,並確保這個交易是個好交易,

請用多元價值觀欣賞房子

哩哩紮紮講了一堆,其實都是說得通的,但是,取決於人性,如果大家都有非仁愛路門牌不買,但是,這各社區本來就釋出很少,那你就是奢求對方賣給你,這又回到多元價值觀的社會裡,不會只存在一種絕對性的價值觀,非仁愛路不買的怪思維,

感性&理性=>價錢

買房子的確需要衝動,一個愉快的賞屋流程以及舒適的看屋環境都是人們喜歡的,但這也是有心人士很容易操弄你的地方,在你衝動下斡旋之前,建議您,還是找個理性的人給你些建議,畢竟,投資經營任何事情,你應該要有油門跟剎車的夥伴們,幫你做出最好的決策!

4+2=6

目前台灣並不是沒有買方經紀人,有一些仲介會幫客戶找房子,安排時間集中看屋,這時候如果經紀人上網路找房子時,網路上面通常都有一堆經紀人PO的案件,這時候,通常會傳真合作配合單給雙方填寫回傳,但問題就來了,通常比例都會壓在2%,因為賣方還是強勢的一方,所以是賣4買2,這跟一般人認知的3+3是完全不一樣的,但我認為,應該要調回3+3才是正常的!這樣才能顯現出兩方是對等的!

再便宜一點

人性就是這樣,能不能再便宜一點,我想市場上的確需要這樣的服務,但不說盲目的殺價競爭,我想消費者需要的是多種配套方案,例如:幫房東代PO房子介紹文到10個網站,攝影,或是影音等文書作業,這些項目把它拆出來,就是一個簡單的文書費用,或許真的有房東就只需要這樣的服務,帶看介紹房子跟房客講話,說不定就是他的生活重心,你去說服他說,請他聘請你當他的賣屋經紀人感覺就是一件很難的事情!

又或者說,買方經紀人因為要花大量時間陪客戶看房子,那有沒有可能,客戶自己去看完50間房子後,剩下3間,鎖定這三間,買方經紀人可以再把傭金往下調,我覺得也是有可能的,你付出多少時間,理論上就應該獲得什麼樣的收穫

總結

很樂見看到台灣有買方經紀人的出現,但是還有很多事情需要修正,希望未來買賣雙方都可以獲得更好的服務!
 

.............作者簡介................

張家銘 現職為 雋永R不動產 PM,擅長從不同的角度去觀察空間，
努力發掘更多人與空間的互動故事，最關注買賣平衡的不動產仲介。

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